Starkregen, Überschwemmung und Rückstau: Ist Ihre Immobilie richtig gegen Elementarschäden versichert?

Extremwetterereignisse gehören inzwischen zu den Risiken, mit denen sich Immobilieneigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen intensiver beschäftigen müssen. Starkregen kann innerhalb kurzer Zeit große Wassermengen verursachen, Kanalisationen können überlastet werden und selbst Gebäude, die weit entfernt von Flüssen oder bekannten Überschwemmungsgebieten liegen, können betroffen sein.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht mehr nur:

„Liegt meine Immobilie in einem Hochwassergebiet?“

Sondern vielmehr:

„Ist mein Gebäude gegen die tatsächlich möglichen Naturgefahren ausreichend versichert?“

Denn eine klassische Wohngebäudeversicherung deckt längst nicht automatisch alle Schäden ab, die durch Starkregen, Überschwemmung oder Rückstau entstehen können.

Was versteht man unter Elementarschäden?

Unter dem Begriff Elementarschäden werden bestimmte Schäden durch Naturereignisse zusammengefasst.

Je nach Versicherungsvertrag können hierzu insbesondere gehören:

• Überschwemmung
• Starkregen
• Rückstau
• Erdbeben
• Erdsenkung
• Erdrutsch
• Schneedruck
• Lawinen
• Vulkanausbruch

Diese Gefahren sind in einer klassischen Wohngebäudeversicherung häufig nicht automatisch mitversichert.

Der Versicherungsschutz muss in vielen Verträgen über eine zusätzliche Elementarschaden- beziehungsweise Naturgefahrendeckung eingeschlossen werden.

Starkregen kann nahezu jede Immobilie treffen

Noch immer gehen viele Immobilieneigentümer davon aus, dass eine Elementarschadenversicherung vor allem für Häuser an Flüssen, Seen oder in bekannten Überschwemmungsgebieten relevant ist.

Das greift zu kurz.

Bei Starkregen fällt innerhalb kurzer Zeit eine derart große Wassermenge, dass Böden, Entwässerungssysteme und Kanalisationen diese nicht mehr aufnehmen können.

Das Wasser kann beispielsweise:

• über Kellerfenster oder Lichtschächte in das Gebäude eindringen,
• über Tiefgaragenzufahrten eindringen,
• sich auf Grundstücken oder Innenhöfen stauen,
• über Türen und Hauseingänge eindringen,
• über die Kanalisation zurück in das Gebäude gedrückt werden.

Damit können auch Gebäude betroffen sein, die auf den ersten Blick kein klassisches Hochwasserrisiko aufweisen.

Zahlt die normale Gebäudeversicherung bei Starkregen?

Hier muss sehr genau unterschieden werden.

Eine Wohngebäudeversicherung deckt üblicherweise klassische Gefahren wie beispielsweise:

• Feuer,
• Leitungswasser,
• Sturm und
• Hagel.

Ein Schaden durch Überschwemmung oder Starkregen fällt dagegen in der Regel unter die erweiterten Naturgefahren beziehungsweise Elementargefahren.

Ist diese Deckung nicht vereinbart, kann ein erheblicher Teil des Schadens am Gebäude unversichert bleiben.

Gerade bei größeren Immobilien können schnell erhebliche Schadensummen entstehen.

Betroffen sein können beispielsweise:

• Kellerbereiche,
• Heizungsanlagen,
• Wärmepumpen,
• Elektroverteilungen,
• Aufzugsanlagen,
• Tiefgaragen,
• technische Anlagen,
• Türen und Tore,
• Fußböden,
• Wand- und Bodenbeläge sowie
• die Gebäudesubstanz selbst.

Hinzu kommen Kosten für Trocknung, Reinigung, Entsorgung und Wiederherstellung.

Rückstau: Ein oft unterschätztes Risiko

Ein besonderes Augenmerk sollte auf das Thema Rückstau gelegt werden.

Bei außergewöhnlich starken Niederschlägen kann die öffentliche Kanalisation die Wassermengen nicht mehr aufnehmen. Das Wasser kann sich dann über Abwasserleitungen in Richtung Gebäude zurückstauen.

Besonders gefährdet sind Räume unterhalb der sogenannten Rückstauebene.

Dazu gehören häufig Keller, Souterrainbereiche oder Tiefgaragen.

Allerdings bedeutet eine vereinbarte Elementarschadenversicherung nicht automatisch, dass jeder Rückstauschaden uneingeschränkt versichert ist.

Versicherungsverträge können bestimmte Anforderungen an die technische Sicherung des Gebäudes enthalten.

Hierzu können beispielsweise gehören:

• funktionsfähige Rückstauklappen,
• Hebeanlagen,
• regelmäßige Wartung,
• ordnungsgemäße Entwässerungssysteme oder
• weitere technische Sicherungsmaßnahmen.

Deshalb reicht es nicht, lediglich zu prüfen, ob auf dem Versicherungsschein das Wort „Elementar“ steht.

Entscheidend sind die konkreten Versicherungsbedingungen.

Besondere Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften

Für Wohnungseigentümergemeinschaften können Elementarschäden besonders komplex werden.

Bei einem größeren Mehrfamilienhaus können gleichzeitig verschiedene Gebäudebereiche betroffen sein.

Beispielsweise:

• Gemeinschaftskeller,
• Tiefgaragen,
• Aufzüge,
• Heizungsanlagen,
• Hausanschlussräume,
• elektrische Anlagen,
• Dächer und Fassaden sowie
• Gemeinschaftsflächen.

Ein erheblicher Elementarschaden kann daher nicht nur hohe Reparaturkosten verursachen.

Er kann unter Umständen auch zu Nutzungsausfällen, erheblichen Sonderumlagen oder finanziellen Belastungen für die Eigentümergemeinschaft führen.

Für Hausverwaltungen ist es deshalb wichtig, den Versicherungsschutz regelmäßig zu überprüfen.

Warum nicht nur der Versicherungsbeitrag entscheidend ist

Insbesondere bei Gebäudeversicherungen sind die Versicherungsbeiträge in den vergangenen Jahren teilweise erheblich gestiegen.

Für Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften ist es daher verständlich, über einen Versichererwechsel nachzudenken.

Ein günstigerer Beitrag sollte jedoch niemals das einzige Entscheidungskriterium sein.

Gerade bei hochwertigen Immobilien oder größeren Wohnanlagen sind unter anderem folgende Punkte entscheidend:

Umfang der Elementardeckung

Welche Naturgefahren sind tatsächlich versichert?

Selbstbehalt

Wie hoch ist der Eigenanteil im Schadenfall?

Bei größeren Gebäuden können prozentuale Selbstbehalte zu erheblichen Beträgen führen.

Rückstauschäden

Unter welchen Voraussetzungen besteht Versicherungsschutz?

Obliegenheiten

Welche technischen oder organisatorischen Maßnahmen verlangt der Versicherer?

Versicherungssumme

Ist das Gebäude noch ausreichend versichert oder besteht möglicherweise eine Unterversicherung?

Kostenpositionen

Sind beispielsweise Aufräumungs-, Abbruch-, Bewegungs-, Schutz-, Trocknungs- oder Dekontaminationskosten ausreichend berücksichtigt?

Schadenregulierung

Auch die Qualität des Versicherers und dessen Verhalten im Schadenfall sollte bei der Auswahl berücksichtigt werden.

Versicherungsschutz prüfen statt vorschnell wechseln

Eine Beitragserhöhung bedeutet nicht automatisch, dass ein bestehender Versicherungsvertrag schlecht geworden ist.

Gerade bei langfristig bestehenden Gebäudeversicherungen sollte vor einem Versichererwechsel sehr sorgfältig geprüft werden, welche Versicherungsbedingungen aufgegeben und welche neuen Bedingungen abgeschlossen werden.

Ein vermeintlich günstigeres Angebot kann beispielsweise:

• höhere Selbstbehalte,
• niedrigere Entschädigungsgrenzen,
• strengere Obliegenheiten oder
• einen eingeschränkteren Elementarschutz

enthalten.

Deshalb gilt:

Nicht allein der Preis entscheidet, sondern das Verhältnis zwischen Beitrag, Versicherungsumfang und tatsächlichem Risiko der Immobilie.

Prävention kann den Schaden deutlich reduzieren

Neben dem Versicherungsschutz gewinnt auch die technische Vorsorge an Bedeutung.

Je nach Gebäude und Lage können verschiedene Maßnahmen sinnvoll sein.

Hierzu zählen unter anderem:

• Rückstauklappen,
• Hebeanlagen,
• druckwasserdichte Kellerfenster,
• erhöhte Lichtschächte,
• geeignete Grundstücksentwässerung,
• Schutz von Tiefgaragenzufahrten,
• Hochsetzen empfindlicher Haustechnik,
• regelmäßige Wartung von Entwässerungssystemen.

Bei Bestandsgebäuden sollte insbesondere geprüft werden, ob vorhandene Schutzsysteme noch dem heutigen technischen Stand entsprechen und ordnungsgemäß gewartet werden.

Elementarschäden können erhebliche Folgekosten verursachen

Bei einem größeren Wasserschaden beschränkt sich die Schadenhöhe häufig nicht auf die unmittelbare Reparatur.

Weitere Kosten können beispielsweise entstehen für:

• Gebäudetrocknung,
• Schimmelbeseitigung,
• Sachverständige,
• Entsorgung,
• Ersatz technischer Anlagen,
• Mietausfall,
• alternative Unterbringung,
• Absicherung und Bewachung der Schadenstelle sowie
• umfangreiche Sanierungsarbeiten.

Deshalb sollte eine Gebäudeversicherung nicht erst nach einem Schaden überprüft werden.

ANCORA empfiehlt: Bestehende Verträge regelmäßig überprüfen

Gerade bei hochwertigen Immobilien, Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften ist eine regelmäßige Überprüfung der Gebäudeversicherung sinnvoll.

Dabei sollte nicht nur die Frage gestellt werden:

„Wie hoch ist der Beitrag?“

Wesentlich wichtiger sind Fragen wie:

• Sind Elementarschäden mitversichert?
• Wie ist Überschwemmung definiert?
• Besteht ausreichender Schutz bei Starkregen?
• Unter welchen Voraussetzungen ist Rückstau versichert?
• Sind die Versicherungssummen ausreichend?
• Gibt es problematische Selbstbehalte?
• Sind technische Anlagen ausreichend berücksichtigt?
• Sind Kostenpositionen ausreichend hoch versichert?
• Gibt es bessere oder schlechtere Bedingungen als im bestehenden Vertrag?

Ein qualifizierter Versicherungsvergleich sollte deshalb immer den bestehenden Versicherungsvertrag als Ausgangspunkt nehmen.

Unser Tipp für Immobilieneigentümer und Hausverwaltungen

Warten Sie nicht bis zum Schadenfall.

Prüfen Sie, ob Ihre Gebäudeversicherung heute noch zum tatsächlichen Wert und zum aktuellen Risikoprofil Ihrer Immobilie passt.

Insbesondere ältere Versicherungsverträge sollten daraufhin überprüft werden, ob ein zeitgemäßer Elementarschutz vorhanden ist.

Gleichzeitig sollte ein bestehender Vertrag nicht ohne genaue Prüfung gekündigt werden.

ANCORA unterstützt Immobilieneigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen bei der Analyse bestehender Gebäudeversicherungen und bei der Auswahl geeigneter Versicherungskonzepte.

Sie möchten Ihre Gebäudeversicherung überprüfen lassen?

Wir prüfen unter anderem:

• den bestehenden Versicherungsschutz,
• die Elementarschadendeckung,
• Selbstbehalte,
• Versicherungssummen,
• besondere Entschädigungsgrenzen und
• mögliche Deckungslücken.

Sprechen Sie uns an – wir prüfen Ihren bestehenden Versicherungsschutz individuell und unabhängig.