Unterversicherung bei Immobilien erkennen und vermeiden

Warum Gebäudeversicherungen nach Umbauten und Wertänderungen überprüft werden sollten

Ein Gebäude ist versichert – damit ist die Frage nach der richtigen Versicherungssumme noch nicht beantwortet. Für Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen kommt es darauf an, welcher Wert vertraglich zugrunde liegt, welche Veränderungen am Objekt gemeldet wurden und ob ein Unterversicherungsverzicht wirksam vereinbart ist. Eine Prüfung vor dem Schadenfall schafft hier Klarheit.

Was bedeutet Unterversicherung bei einem Gebäude

Unterversicherung liegt vor, wenn die maßgebliche Versicherungssumme erheblich unter dem Versicherungswert zum Zeitpunkt des Schadens liegt. Nach § 75 VVG kann der Versicherer seine Leistung dann im entsprechenden Verhältnis kürzen. Das kann auch einen Teilschaden betreffen. Ob und wie diese Regel im konkreten Gebäudeversicherungsvertrag greift, hängt insbesondere vom vereinbarten Bewertungsmodell und den Bedingungen ab.

Ein vereinfachtes Beispiel: Für ein Gebäude wird ein Versicherungswert von 1.000.000 Euro zugrunde gelegt, die maßgebliche Versicherungssumme beträgt aber nur 800.000 Euro. Bei einem versicherten Teilschaden von 100.000 Euro könnte die Leistung rechnerisch auf 80.000 Euro sinken. Selbstbehalte und weitere Vertragsregeln sind in diesem Beispiel nicht berücksichtigt. Es ist keine Berechnung für einen konkreten Vertrag.

Warum eine alte Summe nicht automatisch falsch ist

In der gleitenden Neuwertversicherung wird ein korrekt ermittelter Ausgangswert über vertraglich vorgesehene Anpassungen an die Baukostenentwicklung gekoppelt. Bei manchen Verträgen basiert dies auf dem Wert 1914, bei anderen auf Wohn- oder Nutzflächen und Objektmerkmalen. Deshalb lässt sich aus der bloßen Zahl auf einer alten Police nicht zuverlässig auf eine Deckungslücke schließen. Zuerst müssen Versicherungsart, Wertermittlung und vereinbarte Anpassung geprüft werden.

Die Preisgleitung erfasst jedoch keine nachträglich falsch oder gar nicht angegebenen Objektänderungen. Werden etwa ein Dachgeschoss ausgebaut, Flächen erweitert oder fest mit dem Gebäude verbundene Anlagen ergänzt, müssen die Angaben zum Gebäude und die versicherten Sachen erneut betrachtet werden. Für Photovoltaik, technische Anlagen oder besondere Einbauten ist außerdem zu prüfen, ob und in welchem Umfang sie überhaupt mitversichert sind.

Wann sollten Eigentümer und Hausverwaltungen handeln

Nach Anbauten, Aufstockungen, Dachgeschossausbau oder größeren Sanierungen.
Wenn Wohn- oder Nutzflächen, Bauart, Ausstattung oder Gebäudenutzung in den Unterlagen nicht mehr stimmen.
Bei Erwerb oder Übernahme eines Immobilienbestands, insbesondere bei unterschiedlich aufgebauten Altverträgen.
Wenn feste Versicherungssummen, besondere Entschädigungsgrenzen oder nicht erklärte Wertsteigerungen erkennbar sind.

Auch ohne konkreten Anlass ist ein geordneter Abgleich sinnvoll: Welche Gebäude und Nebengebäude sind erfasst, welche Angaben stehen im Antrag, und welche Nachträge wurden vom Versicherer bestätigt?

Was leistet ein Unterversicherungsverzicht

Ein ausdrücklich vereinbarter Unterversicherungsverzicht kann den proportionalen Abzug im Schadenfall ausschließen. Seine Voraussetzungen sind aber nicht bei jedem Tarif gleich. Häufig kommt es auf vollständig und richtig angegebene Gebäudedaten sowie die Meldung wertsteigernder baulicher Maßnahmen an. Ein Verzicht ersetzt auch keine Prüfung, ob etwa Photovoltaik, Elementargefahren, Mietausfall oder zusätzliche Kostenpositionen im gewünschten Umfang versichert sind. Maßgeblich ist der konkrete Vertrag.

So lässt sich der Gebäudeschutz prüfen

Für eine Bestandsaufnahme reichen zunächst Police und Nachträge, die letzte Wertermittlung oder Flächenaufstellung sowie eine Übersicht größerer Umbauten. Danach vergleichen wir die dokumentierten Gebäudedaten mit dem heutigen Zustand, prüfen Wertmodell und Unterversicherungsverzicht und sehen uns Entschädigungsgrenzen sowie ergänzende Bausteine an. Erforderliche Änderungen sollten dem Versicherer mit den passenden Unterlagen gemeldet und schriftlich bestätigt werden.

Für Hausverwaltungen ist eine einheitliche Übersicht pro Objekt hilfreich. Sie macht sichtbar, wo Daten fehlen und bei welchen Gebäuden eine vertiefte Bewertung Vorrang hat. Die Prüfung lässt sich mit einem Blick auf Schadenverlauf, Selbstbehalte und Elementarschutz verbinden.

Häufige Fragen

Schützt die jährliche Beitragsanpassung immer vor Unterversicherung?

Nein. Sie kann die allgemeine Baukostenentwicklung im vereinbarten Modell berücksichtigen. Falsche Ausgangsdaten oder nicht gemeldete Umbauten werden dadurch nicht automatisch korrigiert.

Wird nur bei einem Totalschaden gekürzt?

Nein. Besteht eine erhebliche Unterversicherung und greift kein wirksamer Verzicht, kann ein proportionaler Abzug auch bei einem Teilschaden relevant sein.

Reicht der Kaufpreis als Versicherungswert?

In der Regel nicht. Kaufpreis und Marktwert enthalten Einflüsse wie Grundstück und Lage. Für die Gebäudeversicherung ist die vertraglich vereinbarte Bewertung des versicherten Gebäudes entscheidend.

Gebäudeverträge mit ANCORA überprüfen

ANCORA unterstützt Eigentümer, WEGs und Hausverwaltungen bei der Sichtung ihrer Objektangaben und Gebäudeversicherungsverträge. Wenn Sie einen Bestand prüfen oder nach Umbauten wissen möchten, ob die Angaben noch passen, sprechen Sie uns an. Eine verbindliche Beurteilung der Deckung erfolgt anhand der jeweiligen Police und Bedingungen.

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