Immobilienwirtschaft & Hausverwaltungen
Elementarversicherung für Immobilien, WEGs & Gewerbeobjekte
Starkregen, Überschwemmung und Rückstau können Wohn- und Gewerbeimmobilien auch dann treffen, wenn sie nicht unmittelbar an einem Fluss liegen. Entscheidend ist deshalb nicht nur die Lage des Gebäudes, sondern ob die tatsächlich relevanten Naturgefahren im Versicherungsvertrag eingeschlossen sind.
ANCORA prüft für Hausverwaltungen, WEGs, Bestandshalter und Gewerbeimmobilien, wie der bestehende Elementarschutz ausgestaltet ist, welche Selbstbehalte und Voraussetzungen gelten und ob technische Anlagen, Mietausfall und weitere Kostenpositionen ausreichend berücksichtigt sind.
KI-generiertes Symbolbild
Gefahren
Elementargefahren ergänzen die klassischen Gebäudegefahren
In den unverbindlichen GDV-Musterbedingungen gehören zu den weiteren Naturgefahren insbesondere Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Versicherer können hiervon abweichende Bedingungen verwenden.
Sturm und Hagel gehören ebenfalls zu den Naturgefahren, sind in Gebäudeversicherungen aber häufig bereits im klassischen Grundschutz enthalten. Überschwemmung und Rückstau benötigen dagegen regelmäßig den erweiterten Naturgefahrenschutz bzw. eine Elementardeckung.
Überschwemmung
Rückstau
Erdbeben
Erdsenkung
Erdrutsch
Schneedruck
Lawinen
Vulkanausbruch
Vertrag vor Begriff
Die Bezeichnung „Elementarversicherung“ allein sagt noch nicht, welche Gefahren, Selbstbehalte und Ausschlüsse konkret gelten. Maßgeblich sind Versicherungsschein, Klauseln und Bedingungen.
Starkregen
Starkregen ist häufig die Ursache - versichert ist aber die vertraglich definierte Gefahr
Im Alltag wird häufig von „Starkregenschäden“ gesprochen. In Versicherungsbedingungen ist jedoch meist entscheidend, ob das Ereignis die Definition einer versicherten Überschwemmung oder eines versicherten Rückstaus erfüllt.
Die GDV-Musterbedingungen definieren Überschwemmung als Überflutung des Versicherungsgrundstücks oder unmittelbar angrenzender Flächen mit erheblichen Mengen von Oberflächenwasser, wenn diese unter anderem durch Witterungsniederschläge verursacht wurde. Abweichende Vertragsdefinitionen sind möglich.
Deshalb reicht „Wasser kam nach starkem Regen ins Gebäude“ allein nicht
- Wie ist das Wasser eingedrungen?
- Gab es Oberflächenwasser auf dem Grundstück oder angrenzenden Flächen?
- Kam Wasser aus Ableitungsrohren zurück?
- Lag ein baulicher Mangel oder eine reine Grundwasserproblematik vor?
- Welche Definition verwendet der konkrete Versicherungsvertrag?
Wichtige Feinheit
Reines Grundwasser ist in marktüblichen Bedingungen nicht automatisch versichert. Entscheidend ist, ob das konkrete Ereignis die vertragliche Überschwemmungsdefinition erfüllt. Die Schadenursache sollte deshalb dokumentiert und nicht vorschnell bezeichnet werden.
Rückstau
Rückstau: versichert nur, wenn Definition und Voraussetzungen erfüllt sind
Rückstau liegt nach den GDV-Musterbedingungen vor, wenn Wasser infolge von Ausuferung oberirdischer Gewässer oder Witterungsniederschlägen bestimmungswidrig aus gebäudeeigenen Ableitungsrohren oder damit verbundenen Einrichtungen in das Gebäude eindringt.
In konkreten Versicherungsverträgen können zusätzlich Anforderungen an Rückstausicherung, Wartung und Entwässerung vereinbart sein. Gerade Keller, Souterrainbereiche und Tiefgaragen sollten deshalb technisch und versicherungsvertraglich gesondert betrachtet werden.
Technik und Vertrag zusammen prüfen
- Rückstauklappen bzw. Rückstauverschlüsse
- Hebeanlagen
- Wartungs- und Funktionsnachweise
- Entwässerungsleitungen und Bodenabläufe
- Tiefgaragenzufahrten und tiefliegende Öffnungen
- besondere Obliegenheiten des Versicherungsvertrags
Risikolage
Die Lage beeinflusst Versicherbarkeit und Konditionen - aber nicht nur Flussnähe zählt
Versicherer nutzen unter anderem ZÜRS Geo, das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen, um Naturgefahrenrisiken standortbezogen einzuschätzen. Die konkrete Annahme und Prämie hängt jedoch vom Versicherer, Objekt und Schadenverlauf ab.
Eine günstige Risikozone bedeutet nicht, dass Starkregen ausgeschlossen ist. Umgekehrt kann auch in höher belasteten Lagen Versicherungsschutz möglich sein - gegebenenfalls mit höheren Selbstbehalten, zusätzlichen Schutzmaßnahmen oder individuellen Vereinbarungen.
Standort
Gelände, Zufahrten und standortbezogene Naturgefahren einordnen.
Objekt
Keller, Tiefgaragen, Entwässerung und Schutztechnik betrachten.
Vertrag
Annahme, Selbstbehalte und individuelle Vereinbarungen prüfen.
Keine falsche Sicherheit durch Karten
Risikokarten sind ein wichtiges Werkzeug, ersetzen aber weder die Objektbesichtigung noch die Prüfung von Gelände, Zufahrten, Keller, Tiefgaragen, Entwässerung und vorhandener Schutztechnik.
WEG
Elementarschäden in WEGs betreffen oft viele Bereiche gleichzeitig
Bei Mehrfamilienhäusern und WEGs können Keller, Aufzüge, Heizungsanlagen, Hausanschlussräume, Tiefgaragen, elektrische Verteilungen und Gemeinschaftsflächen gleichzeitig betroffen sein. Dadurch steigen nicht nur Reparaturkosten, sondern auch Koordinations- und Dokumentationsaufwand.
Für Hausverwaltungen sollte Elementarschutz deshalb als Bestands- und Prozessfrage verstanden werden: Welche Objekte haben Deckung? Welche Selbstbehalte gelten? Gibt es technische Auflagen? Wie wird ein Großschaden gemeldet und dokumentiert?
einheitliche Übersicht über Elementardeckung je Objekt
Selbstbehalte und besondere Risikozonen
Rückstausicherungen und Wartungsnachweise
Tiefgaragen, Keller und technische Anlagen
Mietausfall und zusätzliche Kosten
Schadenmelde- und Großschadenprozess
Gewerbe
Bei Gewerbeimmobilien können Gebäude, Betrieb und Mieter gleichzeitig betroffen sein
Ein Elementarereignis kann an einer Gewerbeimmobilie mehrere Interessen treffen: das Gebäude des Eigentümers, Betriebseinrichtung und Waren des Nutzers sowie den laufenden Ertrag. Deshalb sollte die Elementardeckung nicht isoliert betrachtet werden.
Zu prüfen sind insbesondere Gebäudeversicherung, Geschäftsinhaltsversicherung, technische Versicherungen, Miet-/Ertragsausfall und Betriebsunterbrechung. Je nach Vertrag können Naturgefahren in diesen Bausteinen unterschiedlich geregelt sein.
Gebäude und Gebäudebestandteile
betriebliche Einrichtung und Waren
Maschinen und Elektronik
Photovoltaik und Gebäudetechnik
Miet-/Ertragsausfall des Eigentümers
Betriebsunterbrechung des Nutzers
Technik
Die teuersten Folgeschäden liegen oft unterhalb des Erdgeschosses
Keller und Tiefgaragen enthalten heute häufig mehr als Abstellflächen. Heizungs- und Wärmepumpentechnik, Elektroverteilungen, Aufzugsteuerungen, Lüftung, Ladeinfrastruktur, Speicher und weitere technische Anlagen können in tiefliegenden Bereichen konzentriert sein.
Deshalb sollte die Versicherungsprüfung mit einer technischen Bestandsaufnahme verbunden werden: Welche Anlagen befinden sich wo, wem gehören sie und über welchen Vertrag sind sie versichert?
Heizung und Wärmepumpe
Aufzugs- und Torsteuerungen
Elektrohauptverteilungen
PV-Speicher und Wechselrichter, soweit dort installiert
Wallboxen und Ladeinfrastruktur
Lüftungs- und Pumpenanlagen
Mieter-/Sondereigentum in Kellerbereichen
Selbstbehalt
Elementarschutz kann andere Selbstbehalte und Annahmeregeln haben
Elementardeckungen werden je nach Risikolage und Versicherer mit unterschiedlichen Selbstbehalten, Annahmevoraussetzungen und teilweise Wartezeiten angeboten. Gerade bei großen Immobilien können prozentuale oder hohe feste Selbstbehalte wirtschaftlich bedeutsam sein.
Bei einem Versichererwechsel ist außerdem zu prüfen, ab wann der neue Schutz tatsächlich greift und ob aktuelle oder unmittelbar drohende Ereignisse ausgeschlossen sind.
Diese Punkte prüfen wir
- Selbstbehalt je Schadenereignis
- feste oder prozentuale Selbstbeteiligung
- Wartezeit/Karenz, falls vereinbart
- Höchstentschädigungen und Sublimits
- besondere Annahmeauflagen
- Vorschäden und Sanierungsnachweise
Nicht nur den Beitrag vergleichen
Ein niedriger Beitrag kann mit höherem Selbstbehalt oder strengeren Voraussetzungen verbunden sein. Bei WEGs und größeren Beständen sollte die wirtschaftliche Tragweite des Selbstbehalts ausdrücklich dargestellt werden.
Kosten & Mietausfall
Nach einer Überflutung entstehen weit mehr als reine Reparaturkosten
Trocknung, Abbruch, Entsorgung, Dekontamination, provisorische Sicherungen und lange Sanierungszeiten können einen wesentlichen Teil des Gesamtaufwands ausmachen. Ob diese Kosten in voller Höhe ersetzt werden, richtet sich nach dem jeweiligen Vertrag.
Auch Miet- oder Ertragsausfall ist nicht automatisch unbegrenzt versichert. Haftzeit, Berechnungsgrundlage, Selbstbehalte und Sublimits sollten deshalb zusammen mit der Elementardeckung geprüft werden.
Trocknung und Schadenminderung
Umfang und Grenzen nach dem jeweiligen Vertrag prüfen.
Aufräumung und Abbruch
Umfang und Grenzen nach dem jeweiligen Vertrag prüfen.
Dekontamination/Entsorgung
Umfang und Grenzen nach dem jeweiligen Vertrag prüfen.
Mehrkosten durch behördliche Auflagen, soweit vereinbart
Umfang und Grenzen nach dem jeweiligen Vertrag prüfen.
Sachverständigenkosten, soweit versichert
Umfang und Grenzen nach dem jeweiligen Vertrag prüfen.
Miet-/Ertragsausfall
Umfang und Grenzen nach dem jeweiligen Vertrag prüfen.
Wiederherstellung technischer Anlagen
Umfang und Grenzen nach dem jeweiligen Vertrag prüfen.
Prävention
Guter Elementarschutz besteht aus Versicherung und Prävention
Versicherer können technische und organisatorische Anforderungen vereinbaren. Darüber hinaus kann Prävention die Schadenhöhe erheblich beeinflussen und die Versicherbarkeit langfristig verbessern.
Welche Maßnahmen sinnvoll sind, hängt vom Gebäude ab und sollte bei technischen Fragen mit geeigneten Fachplanern bzw. Fachbetrieben abgestimmt werden.
Objektbezogene Vorsorge
- Rückstausicherung und Hebeanlagen
- Schutz tiefliegender Türen, Lichtschächte und Zufahrten
- Entwässerung von Grundstück und Innenhöfen
- Hochsetzen empfindlicher Technik
- Wartung von Pumpen und Entwässerungseinrichtungen
- Notfallplan und Ansprechpartner für Hausverwaltung/Objektbetrieb
Versicherungsbedingungen beachten
Technische Prävention ersetzt keine Elementardeckung. Umgekehrt ersetzt eine Elementardeckung keine im Vertrag vereinbarten Obliegenheiten oder Wartungspflichten.
Bestandsvertrag
Ein günstigeres Angebot ist nicht automatisch die bessere Elementardeckung
Gerade ältere Gebäudeversicherungen können Bedingungen enthalten, die bei einem Wechsel verloren gehen. Gleichzeitig kann ein Altvertrag beim Elementarschutz Lücken, hohe Selbstbehalte oder veraltete Kostenbegrenzungen enthalten.
Deshalb vergleichen wir den bestehenden Vertrag mit neuen Angeboten nicht nur nach Prämie, sondern nach Definitionen, Selbstbehalten, Haftzeiten, Obliegenheiten, Kostenpositionen und möglicher Verschlechterung.
Bedingungen
Definitionen, Haftzeiten, Obliegenheiten und Kostenpositionen vergleichen.
Selbstbehalt
Beitrag und wirtschaftliche Tragweite der Selbstbeteiligung gemeinsam prüfen.
Wechselrisiko
Mögliche Verschlechterungen und Beginn des neuen Schutzes berücksichtigen.
ANCORA-Grundsatz
Erst prüfen, dann entscheiden. Ein bestehender Vertrag wird nicht gekündigt, nur weil ein neues Angebot günstiger erscheint.
Schadenfall
Bei Überschwemmung und Rückstau ist Dokumentation besonders wichtig
Im Schadenfall sollte zuerst die Gefahrenabwehr und Schadenminderung erfolgen. Zugleich sollten Wasserstand, Eintrittswege, betroffene Flächen, technische Anlagen und Sofortmaßnahmen möglichst umfassend dokumentiert werden.
ANCORA unterstützt im Rahmen des Maklerauftrags bei der strukturierten Schadenmeldung und der Prüfung relevanter Vertragspositionen.
Dokumentation im Schadenfall
- Fotos/Videos vom Wasserstand und Eintrittsweg
- betroffene Räume und technische Anlagen
- Zeitpunkt und Verlauf des Ereignisses
- Feuerwehr-, Notdienst- oder Fachbetriebsberichte
- Rückstau-/Pumpen- und Wartungsnachweise, soweit vorhanden
- Rechnungen und Sofortmaßnahmen
- möglicher Miet-/Ertragsausfall
ANCORA-Prozess
Vom Versicherungsschein zum tatsächlichen Risikoprofil
01 · Objekt erfassen
Lage, Nutzung, Keller/Tiefgarage, Gelände, technische Anlagen und besondere Merkmale aufnehmen.
02 · Deckung prüfen
Versicherte Elementargefahren, Definitionen, Selbstbehalte und Ausschlüsse auswerten.
03 · Obliegenheiten prüfen
Rückstausicherung, Wartung, Schutzmaßnahmen und sonstige vertragliche Anforderungen betrachten.
04 · Kostenpositionen prüfen
Mietausfall, Trocknung, Aufräumung, Mehrkosten und technische Anlagen einbeziehen.
05 · Bestand vergleichen
Altvertrag und mögliche Alternativen nach Leistung, Preis und Wechselrisiko vergleichen.
06 · Schadenprozess vorbereiten
Ansprechpartner, Objektunterlagen und Meldewege für Hausverwaltung bzw. Bestand organisieren.
FAQ
Häufige Fragen zum Elementarschutz
Ist Starkregen automatisch in der Gebäudeversicherung versichert?
Nicht zwingend. Schäden durch Starkregen sind typischerweise nur dann gedeckt, wenn der erweiterte Naturgefahrenschutz vereinbart ist und das Ereignis die vertragliche Definition einer versicherten Überschwemmung oder eines versicherten Rückstaus erfüllt.
Welche Gefahren umfasst eine Elementarversicherung?
Je nach Vertrag können insbesondere Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch versichert sein. Maßgeblich sind die konkreten Bedingungen.
Ist Grundwasser ein Elementarschaden?
Reines Grundwasser ist in marktüblichen Bedingungen regelmäßig nicht automatisch versichert. Anders kann es sein, wenn das konkrete Ereignis die vertragliche Überschwemmungsdefinition erfüllt. Die Ursache muss im Einzelfall geprüft werden.
Ist Rückstau automatisch versichert, wenn Elementar eingeschlossen ist?
Rückstau kann Teil der Elementardeckung sein, jedoch können Definitionen und Obliegenheiten gelten - etwa Anforderungen an Rückstausicherungen oder Wartung. Deshalb müssen die Bedingungen geprüft werden.
Braucht eine WEG Elementarschutz?
Ob und in welchem Umfang Elementarschutz sinnvoll ist, hängt vom Objekt und Risiko ab. Für WEGs ist besonders wichtig, dass Selbstbehalte, technische Anlagen, Tiefgaragen, Mietausfall und Schadenprozesse transparent sind.
Kann ANCORA auch Gewerbeimmobilien prüfen?
Ja. Bei Gewerbeobjekten werden zusätzlich mögliche Auswirkungen auf Geschäftsinhalte, Technik, Betriebsunterbrechung und Miet-/Ertragsausfall berücksichtigt.
Sollte man wegen eines günstigeren Angebots den Gebäudeversicherer wechseln?
Nicht ohne Vergleich der Bedingungen. Ein Wechsel kann Selbstbehalte, Definitionen, Haftzeiten oder Kostenpositionen verschlechtern. Der bestehende Vertrag sollte Ausgangspunkt der Prüfung sein.
Gibt es bei Elementarschutz Wartezeiten?
Je nach Versicherer und Vertrag können Wartezeiten oder besondere Regelungen zum Beginn des Schutzes gelten. Das sollte vor einem Neuabschluss oder Versichererwechsel geprüft werden.
Kontakt
Prüfen Sie nicht nur, ob „Elementar“ im Versicherungsschein steht
Sie verwalten WEGs, Wohn- oder Gewerbeimmobilien und möchten wissen, welche Naturgefahren tatsächlich versichert sind und welche Selbstbehalte, Rückstauanforderungen und Kostenbegrenzungen gelten?
Senden Sie uns die aktuelle Police bzw. Vertragsübersicht. Wir prüfen, welche Punkte für das konkrete Objekt oder den Bestand besonders relevant sind.