Immobilien · Bauen & Sanieren
Feuerrohbauversicherung – Feuerschutz für Neubau und Bauphase
Ein Brand während der Bauphase kann ein Projekt innerhalb weniger Minuten weit zurückwerfen – und erhebliche Kosten verursachen.
ANCORA prüft für Bauherren, Immobilieneigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen, wie der Brandschutz des Bauvorhabens sinnvoll mit Bauleistungs-, Bauherrenhaftpflicht- und Gebäudeversicherung abgestimmt werden kann.
Für Neubau, Umbau, Sanierung, WEG und gewerbliche Immobilien.
KI-generiertes Symbolbild
Feuerschutz
Was ist eine Feuerrohbauversicherung?
Während ein Gebäude entsteht, erweitert oder grundlegend umgebaut wird, besteht bereits lange vor der endgültigen Fertigstellung ein erheblicher Sachwert. Gleichzeitig ist der Rohbau besonderen Brandrisiken ausgesetzt: offene Gebäudeteile, Baustelleneinrichtungen, provisorische Stromversorgung, Schweiß- und Heißarbeiten oder gelagerte Materialien erhöhen das Schadenpotenzial.
Die Feuerrohbauversicherung – häufig auch Rohbaufeuerversicherung genannt – schützt den entstehenden Bau beziehungsweise die versicherten Gebäudebestandteile gegen vereinbarte Feuergefahren. Bei vielen Versicherern kann sie im Zusammenhang mit einer späteren Wohn- oder Gewerbegebäudeversicherung vereinbart werden. Umfang, Dauer und Voraussetzungen unterscheiden sich jedoch je nach Versicherer und Tarif.
Die Feuerrohbauversicherung ist eine Sachversicherung für die Bauphase. Sie soll das noch nicht bezugsfertige Gebäude beziehungsweise den versicherten Rohbau gegen bestimmte Feuergefahren absichern. Welche Gebäudebestandteile und Bauleistungen bereits als versichert gelten, richtet sich nach dem jeweiligen Vertrag und dem Baufortschritt.
Typischerweise steht dabei nicht das Haftungsrisiko gegenüber Dritten im Vordergrund, sondern der finanzielle Schaden am eigenen entstehenden Gebäude.
Merksatz
Die Feuerrohbauversicherung schützt den entstehenden Gebäudewert vor vereinbarten Feuergefahren – die Bauherrenhaftpflicht schützt dagegen vor Ansprüchen Dritter.
Gefahren
Welche Gefahren können versichert sein?
Je nach Vertrag umfasst der Feuerschutz insbesondere die klassischen Feuergefahren. Häufig gehören dazu:
Brand
Blitzschlag
Explosion
gegebenenfalls weitere im Vertrag ausdrücklich genannte Feuer- oder Folgerisiken
Der konkrete Vertrag entscheidet
Entscheidend ist immer der konkrete Versicherungsvertrag. Gerade bei größeren oder gewerblichen Bauvorhaben sollte nicht allein von der Bezeichnung „Feuerrohbauversicherung“ auf den tatsächlichen Deckungsumfang geschlossen werden.
Brandrisiken
Warum ist Feuer während der Bauphase ein besonderes Risiko?
Ein Rohbau befindet sich in einer Übergangsphase. Viele Schutzmechanismen des später fertiggestellten Gebäudes sind noch nicht vollständig vorhanden. Gleichzeitig arbeiten zahlreiche Gewerke parallel auf der Baustelle.
Schweiß-, Löt-, Trenn- und andere Heißarbeiten
provisorische elektrische Anlagen und Baustrom
brennbare Baustoffe und Verpackungsmaterialien
offene Gebäudeteile und fehlende Brandabschnitte
temporäre Heizgeräte und Trocknungstechnik
Arbeiten am Dach oder an technischen Installationen
eingeschränkte Brandfrüherkennung
während der Bauphase
Ein größerer Brandschaden kann nicht nur bereits errichtete Gebäudeteile zerstören, sondern auch Terminpläne, Finanzierung und Folgegewerke erheblich beeinflussen.
Bauleistung
Feuerrohbauversicherung und Bauleistungsversicherung – wo liegt der Unterschied?
Beide Versicherungen können sich bei einem Bauprojekt ergänzen, decken aber unterschiedliche Gefahrenbereiche ab.
Feuerrohbauversicherung
- Schutz des Rohbaus gegen vereinbarte Feuergefahren
- Typische Themen: Brand, Blitzschlag, Explosion
- Fokus auf Feuergefahren
- Kann häufig mit einer späteren Gebäudeversicherung verbunden werden
Bauleistungsversicherung
- Schutz der Bauleistung gegen zahlreiche unvorhergesehen eintretende Sachschäden im vereinbarten Umfang
- Typische Themen: Beschädigung, Zerstörung, außergewöhnliche Witterungseinflüsse oder Vandalismus – abhängig vom Vertrag
- Feuerschäden sind in vielen Bauleistungskonzepten nicht oder nicht automatisch enthalten und müssen getrennt geprüft werden
- Ist regelmäßig auf die Bauzeit und das konkrete Bauvorhaben ausgerichtet
Für größere Bau- und Sanierungsmaßnahmen sollte deshalb immer geprüft werden, ob beide Bausteine erforderlich sind und wie sie ohne Deckungslücken aufeinander abgestimmt werden.
Baubeginn
Wann sollte die Feuerrohbauversicherung beginnen?
Der Versicherungsschutz sollte vor Beginn der relevanten Bauarbeiten geklärt sein. Der genaue Versicherungsbeginn hängt vom gewählten Konzept ab. Wichtig ist, dass die Absicherung nicht erst dann geprüft wird, wenn der Rohbau bereits weit fortgeschritten ist.
Bei geplanten Neubauten kann es sinnvoll sein, die spätere Gebäudeversicherung bereits frühzeitig einzubeziehen. Je nach Versicherer kann die Feuerrohbauversicherung für einen bestimmten Zeitraum im Zusammenhang mit dem anschließenden Gebäudevertrag angeboten werden.
Wichtig
Eine beitragsfreie Feuerrohbauversicherung ist kein allgemeiner Marktstandard mit identischen Bedingungen. Laufzeit, Umfang und Bindung an die spätere Gebäudeversicherung müssen im konkreten Angebot geprüft werden.
Sanierung
Feuerrohbau bei Neubau, Umbau und Sanierung
Der klassische Anwendungsfall ist der Neubau. Aber auch bei umfangreichen Umbauten, Erweiterungen und Sanierungen können Feuer- und Bauleistungsrisiken neu bewertet werden müssen.
KI-generiertes Symbolbild
Neubau von Wohn- oder Gewerbegebäuden
Anbauten und Aufstockungen
Dachausbau und Dachsanierung
Kernsanierung
umfangreiche energetische Sanierung
Umbauten mit Eingriffen in tragende Gebäudeteile
größere technische Modernisierungen
Erweiterung bestehender Gebäude
Bestehenden Gebäudevertrag einbeziehen
Bei bestehenden Gebäuden ist zusätzlich zu klären, wie der vorhandene Gebäudeversicherungsvertrag während der Bauphase reagiert und welche Veränderungen dem Versicherer angezeigt werden müssen.
Bestand
Besonders wichtig bei bestehenden Immobilien
Bei Sanierungen reicht es nicht, nur über eine separate Rohbauversicherung nachzudenken. Der bestehende Gebäudevertrag muss in die Prüfung einbezogen werden.
ANCORA prüft deshalb unter anderem:
Vertrag & Baumaßnahme
- Bleibt die bestehende Gebäudeversicherung während der Baumaßnahme vollständig wirksam?
- Muss die Baumaßnahme dem Versicherer angezeigt werden?
- Ändert sich der Gebäudewert oder die Versicherungssumme?
Neue Gebäudeteile & Nutzung
- Welche neuen Gebäudebestandteile sind ab welchem Zeitpunkt mitversichert?
- Bestehen Einschränkungen bei Leerstand, Entkernung oder Nutzungsänderung?
- Ist eine zusätzliche Bauleistungs- oder Feuerrohbauversicherung erforderlich?
ANCORA-Ansatz
Bestehenden Schutz zuerst prüfen – erst danach zusätzliche Versicherungen ergänzen.
WEG & Verwaltung
Bauvorhaben von WEGs und Hausverwaltungen
Feuerrohbauversicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften betrifft die klassische Feuerrohbauversicherung vor allem größere bauliche Erweiterungen, Wiederaufbau- oder Neubauprojekte. Bei Sanierungen des Gemeinschaftseigentums ist dagegen häufig entscheidend, wie der bestehende Gebäudeversicherer die Maßnahme einordnet.
Typische Maßnahmen, bei denen eine Prüfung sinnvoll ist:
- Dachaufstockungen
- größere Dach- und Fassadenmaßnahmen
- Anbauten oder Erweiterungen
- Wiederaufbau nach größeren Schäden
- grundlegende Umbauten des Gemeinschaftseigentums
- umfangreiche energetische Modernisierungen
Für WEGs sollte der Versicherungsschutz immer mit der bestehenden Gebäudeversicherung sowie der Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung abgestimmt werden.
Feuerrohbauversicherung für Hausverwaltungen
Hausverwaltungen sollten größere Bau- und Sanierungsmaßnahmen möglichst vor Auftragsbeginn an ANCORA melden. Dadurch kann frühzeitig geklärt werden, ob der bestehende Versicherungsschutz genügt oder angepasst werden muss.
Für die Prüfung sind insbesondere folgende Fragen relevant:
- Welche Baumaßnahme ist geplant?
- Wie hoch sind die voraussichtlichen Baukosten?
- Welche Gebäudeteile werden neu errichtet, entkernt oder grundlegend verändert?
- Bleibt das Gebäude während der Arbeiten genutzt?
- Sind Heißarbeiten oder besondere Brandgefahren vorgesehen?
- Welche Gebäudeversicherung besteht bereits?
- Ist eine Bauleistungsversicherung vorgesehen?
- Wer tritt als Bauherr beziehungsweise Auftraggeber auf?
Fertigstellung
Was passiert nach Fertigstellung?
Mit der Fertigstellung beziehungsweise Bezugsfertigkeit verändert sich das Risiko. Der Versicherungsschutz muss dann in die dauerhafte Gebäudeversicherung übergehen beziehungsweise dort vollständig berücksichtigt sein.
01
Bauphase
Feuerschutz und versicherte Bauleistungen abstimmen.
02
Fertigstellung / Bezugsfertigkeit
Den Übergang und das Ende des Rohbauschutzes rechtzeitig klären.
03
Dauerhafte Gebäudeversicherung
Gebäudewert, Nutzung und neue Technik vollständig berücksichtigen.
Deshalb sollte bereits bei Vertragsabschluss geklärt werden:
Übergang & Bewertung
- Wann endet der Feuerrohbauschutz?
- Wann beginnt der vollständige Gebäudeversicherungsschutz?
- Welche Versicherungssumme beziehungsweise Bewertungsgrundlage gilt nach Fertigstellung?
Gebäudebestandteile & Technik
- Sind Nebengebäude, technische Anlagen und Außenbestandteile vollständig berücksichtigt?
- Müssen Photovoltaik, Wärmepumpe oder andere neue Technik separat gemeldet oder versichert werden?
Checkliste
Welche Angaben benötigt ANCORA?
Für eine erste Prüfung des Feuerrohbau- und Gebäudeschutzes benötigen wir in der Regel:
Objekt & Kosten
- Adresse des Bauvorhabens
- Art des Gebäudes und geplante Nutzung
- Neubau, Umbau, Erweiterung oder Sanierung
- voraussichtliche Baukosten
Zeitplan, Schutz & Besonderheiten
- Baubeginn und geplante Fertigstellung
- Beschreibung der wesentlichen Baumaßnahmen
- gegebenenfalls vorhandene Gebäudeversicherung
- Angaben zu besonderen Brandrisiken
- bei WEGs: Angaben zum Objekt und zur beschlossenen Maßnahme
Gesamtrisiko
ANCORA denkt das Bauprojekt als Gesamtrisiko
Die Feuerrohbauversicherung sollte nicht isoliert betrachtet werden. Je nach Bauprojekt prüfen wir insbesondere das Zusammenspiel folgender Versicherungen:
Feuerrohbauversicherung
Feuergefahren während der Bauphase
Bauleistungsversicherung
Schäden an der Bauleistung
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Haftungsrisiken gegenüber Dritten
Gebäudeversicherung
dauerhafter Schutz des fertigen Gebäudes
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Haftungsrisiken des Grundstücks beziehungsweise Bestandsobjekts
Photovoltaikversicherung
neue PV-Anlagen
Technische Versicherungen
größere technische Anlagen
gegebenenfalls Ertragsausfall- oder Betriebsunterbrechungsschutz bei gewerblichen Immobilien
So entstehen keine einzelnen Versicherungsbausteine nebeneinander, sondern ein abgestimmtes Konzept für Bauphase und spätere Nutzung.
ANCORA-Ansatz
Feuerrohbauversicherung mit ANCORA
Als Versicherungsmakler betreut ANCORA Immobilienbesitzer, Unternehmen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen bei Neubau, Umbau und Sanierung.
Unser Ansatz lautet: Bauvorhaben verstehen, bestehenden Versicherungsschutz einbeziehen, Schnittstellen prüfen und nur dort ergänzen, wo tatsächlich Bedarf besteht.
Schnittstellen zuerst prüfen
Nicht einfach eine zusätzliche Versicherung abschließen – zuerst prüfen, wie Feuerrohbau, Bauleistung und bestehende Gebäudeversicherung zusammenwirken.
FAQ
Häufige Fragen zur Feuerrohbauversicherung
Ist eine Feuerrohbauversicherung Pflicht?
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zum Abschluss besteht in der Regel nicht. Bei finanzierten Bauvorhaben können Kreditgeber jedoch einen ausreichenden Feuerschutz verlangen. Unabhängig davon sollte das erhebliche Schadenpotenzial während der Bauphase abgesichert werden.
Ist die Feuerrohbauversicherung kostenlos?
Bei manchen Versicherern kann der Feuerrohbauschutz für einen bestimmten Zeitraum beitragsfrei angeboten werden, wenn anschließend die Gebäudeversicherung dort geführt wird. Das ist jedoch abhängig vom Versicherer, Tarif, Objekt und der vereinbarten Laufzeit.
Was ist der Unterschied zur Bauleistungsversicherung?
Die Feuerrohbauversicherung konzentriert sich auf vereinbarte Feuergefahren am entstehenden Gebäude. Die Bauleistungsversicherung deckt andere unvorhergesehen eintretende Sachschäden an der Bauleistung im Rahmen der Bedingungen. Beide Bausteine können sich ergänzen.
Reicht die bestehende Gebäudeversicherung bei einer Sanierung?
Das lässt sich nur anhand des vorhandenen Vertrags und der konkreten Baumaßnahme beurteilen. Größere Umbauten, Entkernungen, Leerstand oder Nutzungsänderungen sollten vor Beginn der Arbeiten mit dem Versicherer beziehungsweise Makler abgestimmt werden.
Wann endet die Feuerrohbauversicherung?
Das hängt vom vereinbarten Vertrag ab. Häufig endet der besondere Rohbauschutz mit Fertigstellung, Bezugsfertigkeit oder nach Ablauf der vereinbarten Versicherungsdauer. Entscheidend ist, dass anschließend lückenlos der vollständige Gebäudeversicherungsschutz besteht.
Kann die Feuerrohbauversicherung auch für Gewerbeimmobilien genutzt werden?
Ja, auch gewerbliche Bauvorhaben benötigen während der Bauphase einen abgestimmten Feuerschutz. Die Ausgestaltung kann jedoch deutlich komplexer sein als bei einem klassischen Wohngebäude und sollte individuell geprüft werden.
Muss eine Photovoltaikanlage während der Bauphase berücksichtigt werden?
Ja. Wird eine PV-Anlage bereits vor Fertigstellung montiert oder ist sie Teil des Gesamtprojekts, sollte geklärt werden, ab welchem Zeitpunkt und über welchen Vertrag sie versichert ist.
Kontakt
Sie planen einen Neubau oder eine größere Baumaßnahme?
Sprechen Sie möglichst vor Beginn der Arbeiten mit uns. Wir prüfen, wie der Feuerschutz während der Bauphase organisiert werden sollte und wie sich die Absicherung sinnvoll mit Bauleistungs-, Bauherrenhaftpflicht- und Gebäudeversicherung verbinden lässt.
ANCORA Versicherungs-Vermittlungs GmbH
Ihr Versicherungsmakler für Immobilien, Hausverwaltungen, Gewerbe und anspruchsvolle Bau- und Sanierungsprojekte.